持續(xù)領(lǐng)漲全國的深圳房價2月份再創(chuàng)新高。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除政策利好外，借助金融杠桿入市的投機行為也是導(dǎo)致深圳樓市火爆的推手之一。專家分析指出，這一現(xiàn)象值得關(guān)注，一定要警惕出現(xiàn)“杠桿上樓市”。此外，在全國“去庫存”的大背景下，樓市走出“冰火兩重天”的行情，更需要加強分類調(diào)控、因城施策，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　深圳新房成交均價再創(chuàng)新高，貸款杠桿用到極致

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會1日發(fā)布深圳2月份樓市數(shù)據(jù)：新房成交均價再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環(huán)比增長3.40%。2月雖遇春節(jié)，但深圳樓市成交依然保持高量水平。當(dāng)月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面積55.69萬平方米，同比分別增長172.54%和183.24%。

　　事實上，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳自去年4月以來持續(xù)領(lǐng)漲全國房價。2015年4月深圳新建商品住宅價格同比增速“翻紅”，此后深圳房價持續(xù)走高，從2015年4月的同比增長0.7%一路升至2016年1月的同比增長52.72%。

　　深圳是一個“全移民”城市、毗鄰港澳、土地空間有限、住房自有率低、產(chǎn)業(yè)空間大、年輕高端人才的聚集地，在這個背景下，深圳房地產(chǎn)市場在短期和中長期都存在供應(yīng)不足、需求旺盛的供需矛盾。但深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為，這一長期存在的矛盾不足以支撐房價的短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫也認(rèn)為，前所未有的寬信貸是深圳樓價暴漲的主因。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳樓市的加杠桿態(tài)勢明顯。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月末，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，新發(fā)放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士分析，量價齊升的背后還有一個重要推手，即投機需求逐漸入市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳投資購房比例已從2014年10月的10%漲至目前的25%。深圳樓市炒房者眾多，與深圳限購政策相對寬松不無關(guān)系，一些炒房者通過“假離婚”“養(yǎng)房票”等行為規(guī)避限購政策。

　　眾籌、P2P、首付貸，高杠桿或成深圳房價過快上漲推手

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，除足額使用銀行貸款外，眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，已成為推動深圳房價過快上漲的新動向。

　　據(jù)記者調(diào)查，2015年以來，深圳住房市場上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購房首付款。這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。

　　以互聯(lián)網(wǎng)金融為背景的搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對外發(fā)售。

　　還有拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。

　　記者研讀拼房網(wǎng)的“眾籌暨委托合同”發(fā)現(xiàn)，這是一種在發(fā)起人資金不足的情況下，通過眾籌的方式湊齊房屋的首付款、月供、稅費、物業(yè)費。以此前成功募集的一個學(xué)位房為例，合同約定將在該房產(chǎn)購房手續(xù)完成之日起第11個月開始出售，出售收益按出資比例分配。據(jù)悉，目前該平臺已經(jīng)進行了9套房產(chǎn)的眾籌。其中位于深圳羅湖的百仕達小區(qū)一套46平方米的房屋持有4個月，出售后凈賺45萬元，收益率達到77%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首付貸和眾籌購房，突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭貸款政策規(guī)定，同時加重了購房人的償債負(fù)擔(dān)。一旦房價下行，這類投資者因出資額很低，更易棄房斷供，從而進一步加大銀行按揭貸款風(fēng)險。

　　“暗流”發(fā)出警示，加強分類調(diào)控實現(xiàn)健康發(fā)展

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳樓市火爆行情下涌動的投機暗流，給當(dāng)前一些房價過快上漲的城市發(fā)出了警示。同時，針對全國樓市“兩極分化”的行情，各地應(yīng)加強分類調(diào)控、謹(jǐn)慎出策、因城施策，避免“病急亂投醫(yī)”，以推動房地產(chǎn)市場渡過當(dāng)前難關(guān)，實現(xiàn)健康發(fā)展。

　　王峰分析，就深圳市場來說，當(dāng)前最立竿見影的措施，就是金融部門快速地行動起來，從管控風(fēng)險的角度，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止過度利用金融杠桿炒房。

　　深圳銀監(jiān)局表示，2016年將繼續(xù)督促各銀行采取差別化信貸政策，加強對房地產(chǎn)信貸的壓力測試和風(fēng)險監(jiān)測。

　　人行深圳中心支行也表示，商業(yè)銀行應(yīng)加強貸款人資質(zhì)審查，對于利用首付貸的貸款申請，應(yīng)拒絕受理。此外，對P2P及小額貸款公司主管部門應(yīng)作出明確規(guī)定，禁止相關(guān)機構(gòu)發(fā)放用途為購房首付款的貸款。

　　王峰還建議，深圳在一線城市中，限購條件最為寬松，可考慮進一步收緊限購，起碼要與其他一線城市保持一致。

　　深圳市市長許勤此前在市人大會議的記者會上指出，深圳“正在研究調(diào)控政策”，把房價穩(wěn)定在合理區(qū)間。同時，“十三五”期間將加大保障房的供應(yīng)量，將建設(shè)40萬套保障性住房，供應(yīng)35萬套保障房。

　　記者從深圳市規(guī)劃和國土資源委員會了解到，目前調(diào)控政策正在研究中。

　　作者：趙瑞希