三級(jí)市場(chǎng)的特性決定了它從不可能像新房市場(chǎng)一般看上去心明眼亮，在真正“一買(mǎi)一賣(mài)”、“一房一價(jià)”的市場(chǎng)上，處處充斥著虛實(shí)與博弈，較量的是人與人的心理、也包括冷靜自控的心理。三級(jí)市場(chǎng)宛若江湖，江湖自然有江湖的規(guī)則和應(yīng)對(duì)方法。

　　二手房市場(chǎng)中的景象并非如成交量彰顯的如此冷清。當(dāng)一套熱點(diǎn)小區(qū)緊俏戶(hù)型的房源一經(jīng)推出，當(dāng)一處明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源加推急售，往往在三兩天內(nèi)就會(huì)完成交易，成交之速令人瞠目。人言三級(jí)市場(chǎng)歸于平淡，那是以成交量的結(jié)果而論，一旦作為買(mǎi)賣(mài)的參與者深入其中并多加比較，便可領(lǐng)略其中的繁華景致：房源的真?zhèn)�、價(jià)格的高低、好房的哄搶、客戶(hù)的爭(zhēng)奪、買(mǎi)方的攜定砍價(jià)、賣(mài)家的引進(jìn)落空，如此種種別開(kāi)生面且層出不窮。

　　“名片”并非浪得虛名

　　這里說(shuō)的“名片”，不是咱平時(shí)迎來(lái)送往交換用的名片，而是在二手房市場(chǎng)上，公認(rèn)的緊俏小區(qū)，知名小區(qū)。在市場(chǎng)中此類(lèi)房源不出意外的話(huà)，都是好房子伴隨高價(jià)格，并且從不愁賣(mài)。因此，憑借其在市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)地位，人們用“點(diǎn)兒高”這個(gè)詞兒來(lái)形容此類(lèi)房源的身份。地位不是白來(lái)的，“名片”必有出眾之處。以大家比較熟悉的體院北大片區(qū)而論，價(jià)位最高的四大名片兒是氣象南里、紫金北里、賓水東里和賓水北里。這四大名片卻也不是浪得虛名，氣象南里和紫金北里是分別是體北一區(qū)和二區(qū)，毗鄰天塔湖風(fēng)景區(qū)，也是早期的老干部居住區(qū)，不但樓體質(zhì)量過(guò)硬，小區(qū)景觀、綠化、休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所完備、良好的樓間距也可以為停車(chē)提供方便，并且這兩個(gè)小區(qū)內(nèi)都各有一個(gè)幼兒園，且200米內(nèi)就有小學(xué)和中學(xué)。當(dāng)然，這樣的配套在體北別的社區(qū)也有，因此價(jià)格高的另一個(gè)因素就在“人文”二字，換句話(huà)說(shuō)，是社區(qū)居民的素質(zhì)普遍較高，不但遠(yuǎn)離嘈雜，更滿(mǎn)足了購(gòu)房者的心理需求。

　　賓水東里不必多說(shuō)，1986年鄧小平同志曾視察過(guò)該小區(qū)，區(qū)內(nèi)有漂亮的小花園，據(jù)說(shuō)到了秋季，清風(fēng)吹來(lái)黃葉飄下風(fēng)景如畫(huà)，區(qū)外緊鄰沿河路的綠化帶，門(mén)前是賓水道，并且賓水道兩邊的社區(qū)商業(yè)也很發(fā)達(dá)，吃穿住行一應(yīng)俱全。最后提到的賓水北里基本上也享有了同樣的配套，而賓水北里更具有的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是交通，這個(gè)不算很大的小區(qū)，周?chē)�竟然有三處公交站點(diǎn)，分別是賓水橋站、體院北站和華夏未來(lái)站，并且還緊鄰一個(gè)地鐵站。經(jīng)過(guò)以上簡(jiǎn)單的介紹，相信購(gòu)房者已經(jīng)可以看得出，懂行的人隨口而出的“點(diǎn)兒”并非都是虛的，價(jià)格高的小區(qū)確實(shí)有其獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。

　　同價(jià)下的差異選項(xiàng)

　　如果不具備點(diǎn)專(zhuān)業(yè)性，恐怕中介詢(xún)問(wèn)一句“您需要哪樣的房子”，都不好說(shuō)得明白。作為購(gòu)房者，必須對(duì)自己所要選擇的產(chǎn)品有最清晰具體的勾勒，否則在看房時(shí)容易喪失目的性，而對(duì)于價(jià)格的高低也會(huì)失去控制。因?yàn)槊枋鲈胶�混的需求，所能滿(mǎn)足的房源越多，而各自的價(jià)格差距又可以很大。譬如，在建材方面，二手房市場(chǎng)中的磚房就要比板樓貴一些;在樓層方面，同樣60平方米二樓的偏單要比五樓的偏單貴上15萬(wàn)元，要比六樓到頂?shù)钠珕钨F上20萬(wàn)元，如果按同等價(jià)格比較的話(huà)，二樓的一室偏獨(dú)的價(jià)格和六樓兩室偏單的價(jià)格相差甚微;從戶(hù)型上說(shuō)，南北向的價(jià)格遠(yuǎn)勝于東西向，而如果是獨(dú)單的話(huà)，朝南的價(jià)格要高于朝東的價(jià)格，西照和陰面的房子價(jià)格則更低。

　　了解這些不同產(chǎn)品的價(jià)格差是為了更好的結(jié)合自身需求來(lái)鎖定產(chǎn)品類(lèi)型，譬如一樓偏獨(dú)帶小院的房子75萬(wàn)元、二樓偏獨(dú)的房子65萬(wàn)元、五樓偏獨(dú)的房子58萬(wàn)元、六樓偏單的房子67萬(wàn)元。現(xiàn)在出一道選擇題，盡管房?jī)r(jià)相差并不懸殊，但相信不同需求的購(gòu)房者所選的房源也會(huì)截然不同。腿腳不方便的老人會(huì)選擇一樓、對(duì)采光要求較高的老人會(huì)選擇二樓、過(guò)渡之用的婚房需求者會(huì)選擇五樓、而打算常住的婚房需求者則會(huì)選擇兩室的六樓。

　　房源價(jià)格皆有虛實(shí)

　　三級(jí)市場(chǎng)中的房源有真有偽，標(biāo)價(jià)也有虛有實(shí)。深究起來(lái)便會(huì)發(fā)現(xiàn)，虛假的房源往往是經(jīng)紀(jì)人員的“業(yè)務(wù)手段”，而標(biāo)價(jià)的不同一方面是由于同一個(gè)賣(mài)家對(duì)不同中介沒(méi)有采取相同的口徑，另一方面也取決于不同的銷(xiāo)售階段，賣(mài)家自身心理價(jià)位的迅速轉(zhuǎn)換。

　　紫金北里屬于體北片區(qū)比較緊俏的小區(qū)，不易出房，所以更顯稀缺。記者在安居客網(wǎng)站上僅搜索到兩套該小區(qū)的房源，其中一套標(biāo)價(jià)85萬(wàn)元的兩室凸顯出強(qiáng)大的性?xún)r(jià)比，這無(wú)疑吸引了眾多購(gòu)房者關(guān)注的眼球。但這套房子是不存在的，是被虛構(gòu)的。一個(gè)咨詢(xún)電話(huà)過(guò)去得到的基本是：這套房子剛賣(mài)了。您有什么需求?一次性還是貸款?考慮哪幾個(gè)小區(qū)?我是某某中介的某某，有合適的房源我會(huì)給你打電話(huà)。據(jù)嘗試，利用這種借稀缺性和性?xún)r(jià)比高的房源來(lái)吸引眼球從而拓展自身業(yè)務(wù)的情況在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中屢見(jiàn)不鮮，其中也可以看出另一問(wèn)題，對(duì)于中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)這類(lèi)品牌中介，虛假房源的情況尚未發(fā)現(xiàn)，而在記者搜尋到的若干高吸引力房源中，虛假房源往往就集中在某一兩個(gè)小中介的經(jīng)紀(jì)人手中，屢次重復(fù)實(shí)在令人氣憤。

　　除了房源有真假之別，房?jī)r(jià)也有虛實(shí)之分，這對(duì)購(gòu)房者而言更恐怖。如賓水東里掛牌的同一套兩室房源，某中介掛牌78萬(wàn)元，另一中介掛牌65萬(wàn)元，相差高達(dá)13萬(wàn)元。其實(shí)78萬(wàn)元是正常的市場(chǎng)價(jià)，而65萬(wàn)元是業(yè)主急售所需的心理底價(jià)。當(dāng)然，如果賣(mài)家和中介都看出您也是急購(gòu)，必然不會(huì)告訴你自己也是急售，您也自然享受不到只有急售才能帶來(lái)的13萬(wàn)元的優(yōu)惠。以上只是情況的一種，更多的情形是，賣(mài)家最初心氣很高，高價(jià)掛牌，但在短暫的無(wú)人問(wèn)津之后，立即變得理性起來(lái)，主動(dòng)降價(jià)個(gè)5萬(wàn)元、10萬(wàn)元也都頗為正常，因而也會(huì)造成在不同階段對(duì)不同中介的價(jià)格口徑缺乏一致性。如何不在價(jià)格方面吃啞巴虧。

　　欲擒故縱不要心急

　　在市場(chǎng)上，看房的人往往都帶有一種興奮和迫切的心情，殊不知這樣將會(huì)給自己的購(gòu)房行為帶來(lái)阻礙，說(shuō)得明白些，就是這個(gè)“急”字，往往會(huì)壞了自己的好事。初次購(gòu)房的人大都太過(guò)直白且追求效率，但凡看中了某個(gè)小區(qū)，不僅從網(wǎng)上搜索，從各個(gè)品牌乃至無(wú)名的大小中介詢(xún)問(wèn)，包括個(gè)體房信工商戶(hù)也要打聽(tīng)一番。這本來(lái)是理所當(dāng)然的，因?yàn)榭捶空卟涣私庑畔ⅲ�只能通過(guò)以上渠道了解。但是這便產(chǎn)生了一種假象：本來(lái)業(yè)主的心理價(jià)位較低，就因?yàn)樽约涸诙鄠�(gè)門(mén)店的煽動(dòng)，搞的不同的經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常性給同一個(gè)業(yè)主打電話(huà)，約看房。業(yè)主便對(duì)出售房屋有了較高的預(yù)期，甚至坐地漲價(jià)。其實(shí)很可能看來(lái)看去，真正看房的就是那么兩個(gè)人，但房?jī)r(jià)已由最初的低平變得高聳。

　　其實(shí)，房源對(duì)應(yīng)的有效群體在實(shí)踐中往往是狹窄的，這種供需匹配的關(guān)系在二手房市場(chǎng)中更明顯。作為有經(jīng)驗(yàn)的看房者，往往深諳欲擒故縱之道，假使對(duì)此套房源非常滿(mǎn)意，也要當(dāng)面表現(xiàn)一些對(duì)樓層、進(jìn)深、戶(hù)型、面積等的不滿(mǎn)足，借機(jī)刺探賣(mài)家的神態(tài)心理。而后從首次掛牌的時(shí)間和中介口中，進(jìn)一步探聽(tīng)房源出售了多久，之前的買(mǎi)家最高給到多少，然后叮囑中介日日跟蹤房源有無(wú)交易的信息，但此時(shí)自己卻并不跟進(jìn)，故意空隔幾日，讓賣(mài)家進(jìn)一步降低價(jià)格預(yù)期。最后選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，最后殺價(jià)，購(gòu)得稱(chēng)心房。