王營(yíng)

　　“開(kāi)發(fā)商對(duì)土地爭(zhēng)搶得如此厲害，政府應(yīng)當(dāng)全面地好好地反思。”一位參與夏家胡同的品牌開(kāi)發(fā)商老總在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　7月3日下午三點(diǎn)半，備受矚目的“準(zhǔn)地王”北京夏家胡同地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終，經(jīng)過(guò)62輪激烈競(jìng)拍，該地塊由懋源置業(yè)摘得，總價(jià)為17.7億元，剔除保障房折合樓面價(jià)約4.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率約35%。盡管最終樓面價(jià)略低于去年成交的萬(wàn)柳地塊，但仍然是北京今年年內(nèi)單價(jià)地王。

　　同日，一向號(hào)稱不拿地王的萬(wàn)科在上海以總價(jià)48.7億元獲得浦東新區(qū)張江高科(5.49,0.16,3.00%)技園地塊，折合樓面單價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率近90%，再次刷新上海年內(nèi)總價(jià)地王。

　　開(kāi)發(fā)商所看不到的另外一面是，針對(duì)輿論對(duì)于頻出地王的指責(zé)，政府也在緊張。據(jù)北京地產(chǎn)界知情人士透露，就在夏家胡同地塊競(jìng)拍的前一天，北京市國(guó)土局已經(jīng)緊急召集部分業(yè)內(nèi)人士以及媒體進(jìn)行了小型內(nèi)部交流會(huì)。

　　在該場(chǎng)會(huì)議中，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人傳遞的信息是，他們已經(jīng)擬好了針對(duì)地價(jià)過(guò)熱等相關(guān)情形的調(diào)控措施，目前已經(jīng)上交到市長(zhǎng)辦公室，該方案一旦獲批就將對(duì)外界公布。

　　“狼多肉少。”一位在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)觀戰(zhàn)的央企負(fù)責(zé)人這樣評(píng)價(jià)。

　　作為近年來(lái)北京三環(huán)內(nèi)唯一入市的住宅用地，在出讓之前，夏家胡同地塊就被冠以“準(zhǔn)地王”的名號(hào)，甚至還曾因地塊過(guò)熱被國(guó)土局中途因故暫停一次。但最終進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，爭(zhēng)搶場(chǎng)面過(guò)于激烈仍令開(kāi)發(fā)商唏噓不已。

　　當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)，除了中糧、九龍倉(cāng)、融創(chuàng)、中鐵、首城置業(yè)、招商、合景泰富、懋源、中化方興、萬(wàn)年基業(yè)、融輝置業(yè)、泰禾、保利首開(kāi)聯(lián)合體、恒大等14家房企參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)以外，在國(guó)土局大廳外觀戰(zhàn)的開(kāi)發(fā)商也不在少數(shù)，當(dāng)天國(guó)土局至少聚焦了40家房企。

　　夏家胡同地塊自6月13日被重新掛牌出讓，恢復(fù)掛牌后起始價(jià)為 13.59億元(恢復(fù)交易后的第1次報(bào)價(jià)13.59億元將作為該地塊第8次報(bào)價(jià))。就在該地塊開(kāi)拍前，就已收到21次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)上限至14.5億元。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)中，該地塊在競(jìng)爭(zhēng)到17.7億元的時(shí)候觸碰最高限價(jià)環(huán)節(jié)，而轉(zhuǎn)入公租房競(jìng)拍。

　　經(jīng)過(guò)62輪競(jìng)拍，懋源最終以17.7億加3.8萬(wàn)平米公租房摘得該地塊，溢價(jià)率35.1%。

　　上述品牌開(kāi)發(fā)商在夏家胡同競(jìng)拍結(jié)束后一個(gè)小時(shí)情緒仍然未能平靜。該人士稱，“現(xiàn)在各家開(kāi)發(fā)商銷售情況都特別好，基本上今年均能超額完成銷售目標(biāo)�？墒情_(kāi)發(fā)商面臨的窘狀是，手中的庫(kù)存正在急劇下降。但另一方面，政府卻不加大土地供應(yīng)。這兩年政府表面上是在加大供地，但90%都是六環(huán)邊上的，偶爾拋出來(lái)一塊三環(huán)邊的，大家能不搶嗎?”

　　實(shí)際上，這正是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的現(xiàn)狀。夏家胡同地王競(jìng)得者懋源置業(yè)目前正在銷售的項(xiàng)目只有位于北京太陽(yáng)宮的紅璽臺(tái)項(xiàng)目。

　　該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司自去年開(kāi)始就不斷在北京、上海等一線城市尋找地段相對(duì)稀缺適合做豪宅的土地。從去年北京東直門(mén)的香河園地塊到萬(wàn)柳地塊，懋源置業(yè)均高調(diào)參與了競(jìng)拍，但均因現(xiàn)場(chǎng)飆價(jià)過(guò)高而無(wú)所斬獲。該人士認(rèn)為，他們公司在不斷參與土地競(jìng)拍的過(guò)程中，心理預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始被迫提高。

　　夏家胡同另外一家激烈競(jìng)爭(zhēng)者是首次進(jìn)京的恒大地產(chǎn)。由于懋源置業(yè)在競(jìng)拍公租房環(huán)節(jié)強(qiáng)勢(shì)殺出，恒大地產(chǎn)公租房環(huán)節(jié)中舉牌至2.75萬(wàn)平方米放棄追加。但隨后，恒大經(jīng)17輪競(jìng)拍以35.6億將昌平沙河地塊收入囊中，建筑面積超五十萬(wàn)平米，樓面價(jià)6964元每平米。

　　恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，公司對(duì)這塊地還比較滿意，認(rèn)為價(jià)格也屬合理范圍。

　　熟悉恒大操盤(pán)的人士介紹，對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，恒大的市場(chǎng)化集團(tuán)集中采購(gòu)，可以幫助恒大以低于行業(yè)平均資金成本進(jìn)行開(kāi)發(fā)。另外，由于全部是政策性房源，不擔(dān)心銷售問(wèn)題，可以節(jié)省一筆營(yíng)銷和銷售費(fèi)用。

　　即使退一步講，該項(xiàng)目不賺錢(qián)，恒大也能用其他高利潤(rùn)的項(xiàng)目來(lái)平衡掉此項(xiàng)虧損。據(jù)恒大2012年年報(bào)顯示，其去年的土地儲(chǔ)備平均成本僅724元/平方米，遠(yuǎn)低于萬(wàn)科的2790元/平方米。

　　地王的威脅

　　可怕的并不是地王，而是由此引發(fā)的未來(lái)預(yù)期。夏家胡同地塊未來(lái)售價(jià)7萬(wàn)只是保守計(jì)算。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，這是一宗“名副其實(shí)”的住宅單價(jià)地王。由于夏家胡同地塊周邊二手房(次新房)價(jià)約在3.2萬(wàn)-3.8萬(wàn)之間，此番競(jìng)拍后，“面粉”高于“面包”的情況再次出現(xiàn)，這對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的影響在所難免，今年以來(lái)的調(diào)控成果很有可能不復(fù)存在。

　　胡景暉強(qiáng)調(diào)，不從根本上解決當(dāng)前土地財(cái)政的問(wèn)題，地方政府很難在限制地價(jià)方面有所作為，究其原因，在金融系統(tǒng)流動(dòng)性饑渴情況下，地方政府還債壓力較大;另一方面，更多保障房開(kāi)發(fā)還得依靠土地出讓金收入，土地低價(jià)出讓使得土地財(cái)政收入的減少，在一定程度上不利于低端收入家庭更快地解決住房問(wèn)題。在上述雙重壓力之下，加上多數(shù)企業(yè)在一線城市儲(chǔ)備土地愿望強(qiáng)烈，倘若土地與財(cái)政制度不作出調(diào)整，未來(lái)各類“地王”還將不斷涌現(xiàn)。

　　在調(diào)控高壓下，地王也令地方政府擔(dān)心。在7月2日北京市國(guó)土局內(nèi)部交流會(huì)上，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人不無(wú)委屈地表示，“外界對(duì)于政府賣地誤解較多，近年來(lái)拆遷成本也在不斷增加，地方政府所獲得的土地收益占比在不斷降低。而北京也并不像其他城市一樣主要靠土地財(cái)政，實(shí)際上，北京市在抑制地價(jià)過(guò)熱也采取了諸多措施，比如配建保障房。”

　　政府上述表態(tài)是想獲得輿論的理解。實(shí)際上，北京市對(duì)于抑制地價(jià)的態(tài)度在夏家胡同地塊上也有所體現(xiàn)。從該宗地塊的價(jià)格上限來(lái)看，相比其最初的底價(jià)溢價(jià)率也僅35%，甚至距離50%的溢價(jià)紅線也有一定距離，由此可以看出土地部門(mén)在有意識(shí)地控制地價(jià)水平，防止“地王”出現(xiàn)。

　　“表面上看，這是政府控制地價(jià)的態(tài)度，但實(shí)際上，溢價(jià)率降低就意味著配建的保障房面積增多，這仍然會(huì)分?jǐn)偟狡髽I(yè)運(yùn)作商品房的成本之中。”上述央企相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于加入了保障房面積，因此房企的開(kāi)發(fā)成本并未減少，仍然高企。

　　記者整理發(fā)現(xiàn)，夏家胡同地塊規(guī)劃建筑面積為76630平方米，卻配建了一半的公租房;恒大所獲得沙河地塊總建筑面積為51萬(wàn)平方米，卻需要配建26萬(wàn)平方米的公租房。

　　融創(chuàng)中國(guó)北京公司總經(jīng)理荊宏告訴記者，融創(chuàng)最終放棄夏家胡同競(jìng)拍，其中一個(gè)考慮因素就是由于配建的公租房面積占了一半，該項(xiàng)目所剩余的商品房操作空間過(guò)小，而這不適合融創(chuàng)一貫操盤(pán)的豪宅產(chǎn)品路線。中化方興相關(guān)人士也對(duì)記者道出類似的放棄理由。

　　思源經(jīng)紀(jì)北京公司副總經(jīng)理任莉甚至直言，一天之內(nèi)上海、北京分別出現(xiàn)兩個(gè)高價(jià)地王，這有力地證明：“只要土地財(cái)政不變，任何調(diào)控都是殺雞取卵!”

　　7月3日這一天，北京共計(jì)出讓了4地塊土地，合計(jì)土地出讓金66.9億。整體市場(chǎng)未如預(yù)期火熱。除了夏家胡同地塊和恒大在沙河拿下的“巨無(wú)霸”地塊以外，萬(wàn)科9億奪房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊，溢價(jià)率1.1%;北京城建(10.10,0.05,0.50%)4.6億奪大興魏善莊地塊，溢價(jià)率1.1%。

　　北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，接下來(lái)北京市會(huì)針對(duì)土地市場(chǎng)過(guò)熱采取一系列措施，其中就包括推出大規(guī)模“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”地塊。

　　(本報(bào)記者張曉玲、蘇絲對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

　　(來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)