“如果有穩(wěn)定的現金流，那就將它證券化。”這是華爾街廣為流傳的一句名言。如今，不少A股上市房企正在將這句名言變成實際行動。繼華僑城將門票證券化后，海印股份[-0.16% 資金 研報]近期也推出了資產管理產品，上市房企資產證券化風頭漸熱。

　　盡管今年以來已有多家上市房企推出增發(fā)方案以圖“闖關”再融資，但業(yè)內人士指出，當前二級市場房地產再融資審批尚未出現明顯的寬松跡象。事實上，自2010年以來，二級市場“涉房”再融資閥門便已緊閉，各大房企不得不通過其他融資渠道來緩解資金之渴。

　　為了規(guī)避監(jiān)管限制，通過資產證券化等手段創(chuàng)新融資渠道，將是房企不錯的選擇，預計未來還將有更多案例涌現，房企創(chuàng)新再融資將迎來發(fā)展良機。

　　借力證券化融資

　　根據海印股份的計劃，公司將以經營管理的15家綜合性商業(yè)物業(yè)的經營收益權為基礎，設計資產證券化方案。這意味著，公司將把未來五年的凈租金收入作為還本付息的依據，并以此融資不超過16億元。

　　此次產品的基礎資產為“原始權益人因經營管理特定商業(yè)物業(yè)而享有的商業(yè)物業(yè)自專項計劃成立之次日起五年內的經營收益權”。其中，優(yōu)先級資產支持證券不超過15億元，由符合資格的機構投資者認購，最終發(fā)行利率根據發(fā)行時市場實際利率確定，將采取按年付息、到期還本的方式;次級資產支持證券不超過1億元，由公司代表原始權益人全額認購。海印股份同時承諾，若此次專項計劃基礎資產未來現金流不足以償付完畢資產支持證券的本金和預期收益，則公司將代表原始權益人進行差額補足。

　　其事，早在2010年年初，海印股份就曾推出再融資方案。公司當時計劃公開增發(fā)A股股票不超過1億股，預計募集資金總額不超過10億元，全部用于“海印又一城”的建設。不過，該增發(fā)方案可謂“生不逢時”。由于此后國家不斷加強房地產調控，涉及房地產行業(yè)的上市公司再融資活動，均受到了嚴格限制。為此，公司不得不在2011年主動撤回了增發(fā)方案。此后，海印股份主要通過發(fā)債和銀行貸款融資。公司的資產負債率從2009年時的47.04%，一步步上升至2012年的57.21%。

　　從海印股份近年表現看，商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務每年能為公司帶來穩(wěn)定的現金流入。2012年度公司物業(yè)出租及管理業(yè)務收入共7.72億元，同比增長12.21%，占全年營業(yè)收入的36.88%。

　　據業(yè)內人士估算，2012年公司凈租金收入約為4.2億元。由于租賃市場環(huán)境較好，公司能每年提租5%-10%，這將使未來凈租金收入現金流穩(wěn)定上升。中投證券分析師樊俊豪表示，在不考慮提租的情況下，公司未來五年的凈租金收入約為21億元，此次擬融資15億元，質押率為71%。公司還以自有資金1億元全額認購次級資產支持證券，相當于對15億元的優(yōu)先級資產支持證券進行了擔保，安全邊際較高。樊俊豪預計，海印股份此次融資的利率將在7%-8%之間。

　　創(chuàng)新業(yè)務大發(fā)展

　　隨著近年來房地產企業(yè)不斷擴展融資渠道，創(chuàng)新型融資已經成為房企籌集資金的發(fā)展方向之一。

　　數據顯示，我國非金融企業(yè)利用資產證券化進行融資的比例并不高。自2005年試點至今，非金融企業(yè)中只有11家企業(yè)發(fā)行了13只資產證券化產品進行融資。業(yè)內人士指出，只要公司具有能產生未來可預測現金流的資產，就可以利用資產證券化進行融資。和傳統債務融資方式相比，資產證券化不受公司凈資產規(guī)模、盈利指標的影響，可以成為一條新的直接融資途徑。

　　“房地產業(yè)特別是商業(yè)地產擁有相對穩(wěn)定的現金流，也就是租金收入，很適合進行資產證券化，有這類融資需求的企業(yè)也特別多。”一位長期從事房地產投融資的金融人士告訴中國證券報記者，當前不少基金出于對風險控制的考慮，減少了與中小房地產企業(yè)的合作，相對而言，券商創(chuàng)新業(yè)務的門檻和成本更低，很適合房企進行再融資。

　　從國外成熟模式來看，銀行信貸融資在房地產融資中占比很小，大部分開發(fā)商主要通過各種基金等融資渠道來獲得開發(fā)資金。相比之下，我國房地產企業(yè)的融資渠道主要依賴于銀行貸款，二級市場房地產再融資“叫停”，令房企的融資渠道更加單一。

　　在此背景下，海印股份的這次資產管理計劃，被業(yè)內視為房企創(chuàng)新再融資的一次試水。樊俊豪認為，這是公司在新的《資產證券化業(yè)務管理規(guī)定(征求意見稿)》出臺后的積極嘗試，拓寬了上市公司的融資渠道。

　　事實上，今年以來，各大房企都在嘗試拓寬融資渠道，解決資金難題。此前，恒大、富力、雅居樂、世茂房地產[1.53%]等多家開發(fā)商相繼宣布了海外融資計劃。無論是股權還是發(fā)債融資，亦或是通過成立房地產基金融資，當前房企融資渠道已經呈現多元化發(fā)展的趨勢。此次海印股份資產證券化嘗試一旦成功，意味著房企將開啟新的融資渠道。

　　股票再融資尚未“開閘”

　　為了配合房地產各項調控，監(jiān)管層自2010年便已暫緩受理房地產開發(fā)企業(yè)重組申請，房企在二級市場的再融資之門也一并關閉。受此影響，有意進行“涉房”資本運作的地產公司都開始了漫長的等待。

　　“公司本來想通過增發(fā)置入大股東資產，但最終還是選擇了以關聯交易購買的方式。”近期剛剛斥資數十億買下大股東旗下土地的某房地產上市公司相關人士對中國證券報記者坦言，由于擔心監(jiān)管層面“不放行”，公司最終還是放棄了增發(fā)的方式。

　　同花順[6.26% 資金 研報]iFinD數據顯示，2010年以來，已有30家上市房企停止實施增發(fā)。而在已經實施的房企增發(fā)中，大部分公司都是在2009年推出的預案。最新實施的房企再融資為今年年初完成增發(fā)的剛泰控股[-0.22% 資金 研報]，不過公司卻是“舍房求礦”，通過增發(fā)剝離地產業(yè)務，轉而購買金礦。

　　除此之外，房企再融資需要追溯至2012年1月，當時萬澤股份[0.19% 資金 研報]通過定向增發(fā)購買大股東萬澤集團的資產。不過，細看公司再融資歷程，方案真正推出的時點是在2009年3月，而拿到批文時已到了2011年年底。公司的這次重大重組，前后經歷了兩年多才實施完成。

　　值得注意的是，經歷漫長等待后，今年以來已經有多家房企陸續(xù)推出再融資預案。盡管投資方向大多數為“非房”業(yè)務或是極力撇清與房地產的關系，但這一細微變化也顯示出房企對于二級市場再融資政策微調的預期。

　　在今年的預案中，中茵股份[-0.81% 資金 研報]計劃通過增發(fā)募集約10.06億元，加碼黃金及醫(yī)藥業(yè)務。云南旅游則在增發(fā)預案中特別表示，注入標的資產的主營業(yè)務均屬于旅游類業(yè)務，不涉及房地產業(yè)務。其中的“異數”要數萬方發(fā)展[10.00% 資金 研報]，公司5月16日推出的增發(fā)方案顯示，公司計劃購入五家公司股權，這些公司全部從事土地一級開發(fā)業(yè)務。

　　目前，上述預案都還處于董事會通過階段，需要經過股東大會和監(jiān)管層的審批。業(yè)內人士表示，近期已經開始有房企陸續(xù)遞交再融資材料，這些再融資審批能否通過還有待觀察。從未來發(fā)展看，符合相關條件的公司再融資有望獲得通過，但短期內涉及房地產開發(fā)的再融資全面放開的可能性并不大。未來房企還需要通過其他渠道融通資金，多元化融資將成為發(fā)展方向。(記者 于萍)