6月23日， 周日。美聯(lián)儲(chǔ)退市已成定數(shù)，香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華在其個(gè)人網(wǎng)志上撰文，提醒市民勿以為香港樓市要到美國(guó)踏入加息周期才會(huì)受到牽連，一旦大量資金離開香港，本地息率先于美國(guó)上調(diào)的可能性不容抹煞。

　　在財(cái)爺發(fā)出“溫馨提示”之際，嘉里建設(shè)[0.17%]推出位于香港土瓜灣的全新樓盤港圖灣，首批50伙實(shí)用面積平均每平方英尺15589港元，較同區(qū)二手房高出至少兩成!

　　一個(gè)“苦口婆心”，力勸置業(yè)人士萬事謹(jǐn)慎;一個(gè)無懼樓市氣氛逆轉(zhuǎn)承接力減弱，高價(jià)推售新盤。到底是發(fā)展商“勇”得有理，還是財(cái)爺言之有物，市場(chǎng)對(duì)美國(guó)收緊銀根的預(yù)期已足以“震散”香港樓市?

　　樓價(jià)至少跌兩成?

　　曾司長(zhǎng)除了一貫地奉勸投資者“做好風(fēng)險(xiǎn)管理”、有意置業(yè)者量力而為外，還提及美國(guó)近期異常急劇的債息變動(dòng)。從香港樓市角度出發(fā)，財(cái)爺那句“市場(chǎng)反應(yīng)走在政策前面”，老畢認(rèn)為才是整篇網(wǎng)文最具建設(shè)性的評(píng)論。

　　的確，債息反映投資者對(duì)通脹、經(jīng)濟(jì)前景和息口去向的預(yù)期，債息既然領(lǐng)先政策，基于香港樓市跟美息關(guān)系密切，預(yù)測(cè)香港樓價(jià)走勢(shì)，焉能不看美國(guó)債息?

　　眾所周知，過去五年美聯(lián)儲(chǔ)局推出多輪量寬，全球資金泛濫銀根寬松，實(shí)物資產(chǎn)包括“磚頭”供不應(yīng)求價(jià)格大漲。這種情況雖已隨著美聯(lián)儲(chǔ)部署收水而迅速轉(zhuǎn)變，但香港樓價(jià)從高位回調(diào)不足半成后橫行，新盤定價(jià)亦未見怯于美國(guó)退市。

　　不過，財(cái)爺說，市場(chǎng)預(yù)期走在政策前面，香港樓價(jià)與貨幣環(huán)境息息相關(guān)，那等于說，美國(guó)債息即使未必領(lǐng)先香港樓價(jià)，但兩者至少應(yīng)能保持穩(wěn)定的逆向關(guān)系(債息升樓價(jià)跌，反之亦然)。

　　《信報(bào)》研究部日前以《樓價(jià)至少跌兩成?為題，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度探討香港樓市，得出不少有用的觀察。讀者最感興趣的，自然是樓價(jià)會(huì)不會(huì)回落兩成，甚或跌幅會(huì)否止于兩成。答案無人說得準(zhǔn)，重要的是美國(guó)債息跟香港樓價(jià)“此起彼落”的關(guān)系，是否經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。

　　研究部根據(jù)過去十年香港樓價(jià)與美國(guó)債息的回歸關(guān)系，配合均值回歸壓力推算，視乎美國(guó)長(zhǎng)債(十年期)孳息維持于現(xiàn)水平(文章見報(bào)日數(shù)字為2.2 厘，上周五收市已升穿2.5 厘)，還是由現(xiàn)水平再升100 點(diǎn)子(1厘)，反映香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)潛在跌幅，將在20%至36%之間!

　　債息與樓價(jià)

　　數(shù)是這樣算，但香港樓價(jià)會(huì)否隨著推算走，自難確定。在此基礎(chǔ)上，老畢嘗試通過對(duì)美國(guó)4 輪(或稱3.5輪)QE和香港樓市的觀察，一探美國(guó)債息與香港樓價(jià)的關(guān)系。

　　美聯(lián)儲(chǔ)于2008 年12 月至2010 年3 月推出QE1，在這輪為期約一年半的量寬期間，中原城市領(lǐng)先指數(shù)升逾35%;QE2 在2010 年11 月至2011 年6 月生效，中原城市領(lǐng)先指數(shù)其間錄得接近一成半的升幅。

　　美聯(lián)儲(chǔ)去年9 月宣布，每月購(gòu)入400億美元按揭抵押證券(MBS )，不設(shè)上限，并在三個(gè)月后加碼，每月買進(jìn)450 億美元長(zhǎng)期國(guó)債(同樣不設(shè)上限)。QE3 面世后，港府不久即宣布進(jìn)一步壓抑樓市的“加辣招”，中原城市領(lǐng)先指數(shù)今年升至120 點(diǎn)后稍回，但整體樓市未見呈現(xiàn)重大壓力。

　　在QE1 至QE2 約兩年半間，美國(guó)債息雖有上有下，但十年期息率從首輪量寬推出前接近4 厘水平，跌至QE2結(jié)束后的2厘以下。美國(guó)債息于2011 年夏季跌勢(shì)轉(zhuǎn)急，跟山姆大叔債務(wù)上限危機(jī)反令資金避進(jìn)美債有關(guān)，但香港樓價(jià)在美聯(lián)儲(chǔ)兩輪QE 期間，累計(jì)仍升近六成。

　　從另一樓價(jià)指標(biāo)——Colliers International 香港整體住宅價(jià)格指數(shù)——觀察，情況大同小異。

　　然而，值得一提的是，在QE2 于2011 年6 月結(jié)束至QE3 2012 年9 月面世這段空當(dāng)期(約十五個(gè)月)，美聯(lián)儲(chǔ)曾推出沽短債購(gòu)長(zhǎng)債的扭曲操作(OT，2011 年9 月至2012 年6 月，為期九個(gè)月)。

　　由于沽與購(gòu)皆為4000 億美元，此長(zhǎng)彼消，OT 并未令美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模擴(kuò)大，此法目的僅在壓抑長(zhǎng)息鼓勵(lì)借貸，并沒有向市場(chǎng)注入額外流動(dòng)性，因此不是量化寬松。

　　盡管如此，香港樓價(jià)經(jīng)過QE1 和QE2 急升后，于美國(guó)推出并非真正量寬的OT 期間，在已經(jīng)很高的基數(shù)上錄得較QE2 更大的漲幅(超過二成)，同期美國(guó)十年期債息大部分時(shí)間俱低于2 厘水平，一度更低見1.38 厘。這似乎顯示，OT 雖不是真正放水，但對(duì)壓抑長(zhǎng)息頗具功效，香港樓價(jià)與美國(guó)債息的逆向關(guān)系(息降樓升)，并未因美聯(lián)儲(chǔ)真放水還是假放水而稍變。

　　由此觀之，美國(guó)部署退市，固然令香港樓市蒙上陰影，但真正令人擔(dān)憂的，是財(cái)爺那句“市場(chǎng)反應(yīng)走在政策前面”;近日美國(guó)債息的急劇變化，已把香港樓市運(yùn)數(shù)“寫在墻上”。

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