“限價(jià)限簽沒(méi)有實(shí)質(zhì)的影響，市場(chǎng)還是依舊。整個(gè)上半年來(lái)說(shuō)，豪宅市場(chǎng)的整體情況還是很積極的。”合富輝煌[-1.04%]廣州區(qū)域總經(jīng)理鄭松杰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“限價(jià)、限簽這種做法只是給市場(chǎng)一個(gè)方向性的指引，而去掉樓市中的泡沫成分和投機(jī)，對(duì)樓市才有用。”

　　從去年9月遭遇限售令，到今年4月又挨上了限價(jià)令，高端樓市名義上是成了“重災(zāi)區(qū)”，可盡管如此，高端樓市還是展露了幾家歡喜幾家愁的眾生相：最貴豪宅僑鑫匯悅臺(tái)一年僅售10套，眾多樓盤(pán)裸賣(mài)出貨暗漲，甚至有樓盤(pán)在限售限價(jià)兩令?yuàn)A擊下還能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

　　最貴豪宅一年僅售10套

　　去年9月，豪宅就遭遇限售令，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)反映稱是因?yàn)楹勒�市�?chǎng)太火爆才惹來(lái)調(diào)控。但是調(diào)控只是放慢入市節(jié)奏，這部分樓盤(pán)在第一季度集中網(wǎng)簽。數(shù)據(jù)顯示，廣州一季度房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)22.55%，遠(yuǎn)超過(guò)年度房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)8%的控制目標(biāo)。而廣州市國(guó)土房管局的官方分析稱，“主要原因是中心城區(qū)高價(jià)樓盤(pán)成交量占總成交量比例有較大幅度提高，拉動(dòng)均價(jià)提升。”

　　房?jī)r(jià)領(lǐng)漲逼出限價(jià)令。2013年4月22日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布通知，從4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷(xiāo))售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)(銷(xiāo))售商品住宅前，須辦理預(yù)(銷(xiāo))售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受?chē)?guó)土房管部門(mén)的價(jià)格指導(dǎo)。雖然限價(jià)令針對(duì)的是所有新盤(pán)，但中招的主要還是豪宅。

　　棒打出頭鳥(niǎo)。首當(dāng)其沖的是最貴豪宅僑鑫匯悅臺(tái)。該項(xiàng)目于去年5月16日就已經(jīng)獲得了序號(hào)為20120274的預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)是417套。按照僑鑫方面的計(jì)劃，匯悅臺(tái)本應(yīng)于去年“十一”前推出市場(chǎng)，但在去年9月遭遇了限售，今年又遭遇限價(jià)令。

　　時(shí)代周報(bào)記者從陽(yáng)光家緣網(wǎng)查詢看到，截至6月10日，僑鑫匯悅臺(tái)住宅未售套數(shù)為412套，已售套數(shù)僅為10套。而未售總套數(shù)473套，即還有70余套未取得預(yù)售證。而據(jù)知情人士透露，實(shí)際上僑鑫匯悅臺(tái)目前賣(mài)的并不止這個(gè)數(shù)，大約30套，但就算成交了目前也無(wú)法網(wǎng)簽。可想而知，按照目前的消化速度，這個(gè)均價(jià)達(dá)10萬(wàn)元/平方米的最貴豪宅命途也堪憂。

　　同病相憐的還有東方新世界[-1.72% 資金 研報(bào)]三期熹園。熹園售樓處相關(guān)人員對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，該樓盤(pán)最新一次開(kāi)盤(pán)是在4月份，目前均價(jià)是4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，稱對(duì)預(yù)售證不是很清楚。實(shí)際上，該樓盤(pán)新推盤(pán)仍未取得預(yù)售證。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，該盤(pán)預(yù)售證是在2011年取得的，編號(hào)為20110591，批準(zhǔn)可售的是741套，已售569套，未售總套數(shù)1008套，可見(jiàn)，還有800多套未拿到預(yù)售證。

　　裸賣(mài)出貨

　　雖然廣州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年5月，廣州10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)15405元/平方米，同比上升11.7%，環(huán)比下降5.9%。但卻被認(rèn)為是明跌暗漲。

　　限價(jià)令明言稱不符合政府指導(dǎo)價(jià)的不予預(yù)售。但是，上有政策，下有對(duì)策。有業(yè)內(nèi)人士透露，短期而言，開(kāi)發(fā)商或以產(chǎn)品調(diào)整，以低價(jià)產(chǎn)品維持資金回轉(zhuǎn)，度過(guò)“限價(jià)”緩沖期，但卻通過(guò)“雙合同”、“高低價(jià)混搭”、“裸賣(mài)”等策略賣(mài)樓，實(shí)現(xiàn)樓價(jià)暗漲。

　　“本月的網(wǎng)簽價(jià)格明顯是‘假摔’，只是政府行政性的干預(yù)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性回落，實(shí)際無(wú)論是中心區(qū)還是外圍區(qū)域，房?jī)r(jià)仍在穩(wěn)步上漲，特別是五月連續(xù)拍出的‘地王’，更是強(qiáng)化了發(fā)展商漲價(jià)的信心，也有部分發(fā)展商通過(guò)額外簽訂裝修合同、‘裸賣(mài)’來(lái)規(guī)避當(dāng)前的限售限簽政策，因此房?jī)r(jià)實(shí)際是明降暗漲。”經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理許婉婷認(rèn)為。

　　規(guī)避限價(jià)的花樣可謂百出，典型的是雙合同：一份是按毛坯價(jià)出售的合同，一份是裝修合同，按照實(shí)際成交價(jià)，實(shí)際上是大于限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的。另外別墅產(chǎn)品如果單價(jià)高于限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，采用修改規(guī)劃或者是混搭洋房銷(xiāo)售的辦法。再者，或把原本預(yù)售證以外的“贈(zèng)送面積”算入賣(mài)房的面積里，無(wú)非是讓成交均價(jià)不超過(guò)政府規(guī)定。

　　而眾多樓盤(pán)為了滿足限價(jià)的要求，紛紛推出“毛坯”房，一時(shí)間，“裸賣(mài)”出貨已成業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。例如，路勁 雋瀧灣，最新均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米起，毛坯出售;越秀 可逸江畔加推最后10套左右南向江景樓王單位，毛坯一口價(jià)1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米;海景農(nóng)林華府，售價(jià)3.9萬(wàn)-4.2萬(wàn)元/平方米，毛坯發(fā)售……市區(qū)樓盤(pán)一下子重回“毛坯”時(shí)代。

　　以位于越秀區(qū)犀牛路的海景農(nóng)林華府為例，號(hào)稱周邊有農(nóng)林下路小學(xué)、東風(fēng)路小學(xué)等名校，漲勢(shì)凌厲。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年5月25日，海景農(nóng)林華府已網(wǎng)簽6套住宅，未售199套，網(wǎng)簽均價(jià)37213元/平方米，可到了6月3日，毛坯均價(jià)再度漲至4.1萬(wàn)元/平方米。

　　部分樓盤(pán)量?jī)r(jià)齊升

　　“限價(jià)政策盡管能夠在市場(chǎng)上游控制房?jī)r(jià)，但在開(kāi)發(fā)商與政策的博弈過(guò)程中，供需矛盾或更加突出，實(shí)際成交價(jià)格也難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的下調(diào)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為。

　　而在限售、限價(jià)下價(jià)格不僅不下調(diào)、甚至量?jī)r(jià)齊升的例子也不少。以頤德公館為例，頤德公館在去年限售消息傳出的時(shí)候就表示已被限制。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)梳理，頤德公館從2012月12月12日-2013年1月14日一個(gè)多月時(shí)間無(wú)任何銷(xiāo)售記錄。頤德公館12月最后一次銷(xiāo)售是在12月11日，價(jià)格為44629元/平方米。而今年1月份第一次成交是在1月15日，價(jià)格為49099元/平方米，上漲了10%。而在2013年3月5日 至 2013年6月2日這一個(gè)季度內(nèi)，頤德公館卻銷(xiāo)售39套，均價(jià)為50462元/平方米。其中，5月4日-6月2日這一個(gè)月內(nèi)，銷(xiāo)售了12套，均價(jià)50497元/平方米�？梢�(jiàn)，盡管遭遇去年的“限售”還有4月底的“限價(jià)”，但該樓盤(pán)卻呈量?jī)r(jià)齊升的局面。

　　而另一方面，地王頻現(xiàn)，周邊樓盤(pán)更是借勢(shì)漲價(jià)。“品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在一二線城市的土地市場(chǎng)興風(fēng)作浪，‘地王’現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)虛熱，這有可能推動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，房?jī)r(jià)自然而然也就不會(huì)降下來(lái)。” 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　以南洲路地王附近的樓盤(pán)羅馬家園為例，該盤(pán)受地王刺激明顯坐收漁利。在5月23日，當(dāng)南洲路誕生樓面價(jià)達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米的地王時(shí)，原定于5月25日舉行的龍禧組團(tuán)開(kāi)盤(pán)儀式被開(kāi)發(fā)商緊急叫停。當(dāng)時(shí)有知情人透露，此舉意在重新定價(jià)。該盤(pán)直到5月31日才開(kāi)盤(pán)，且小區(qū)內(nèi)早已經(jīng)擺出了大大的地王廣告牌，“羅馬家園旁誕生廣州新地王，海珠地價(jià)超越珠江新城”的廣告語(yǔ)相當(dāng)醒目。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天羅馬家園龍禧組團(tuán)由中四區(qū)E3棟和E4棟組成，共有147套房源，當(dāng)天僅拿出50套房源賣(mài)，開(kāi)售貨量?jī)H為總貨量的三成，此舉耐人尋味，很多客戶猜測(cè)開(kāi)發(fā)商捂售擬提價(jià)。

　　“目前賣(mài)的是215-240平方米的大單位，均價(jià)3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米以上，近期開(kāi)盤(pán)一直是這個(gè)價(jià)，未來(lái)看情況。”羅馬家園售樓處對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。而據(jù)中原地產(chǎn)的一置業(yè)顧問(wèn)向記者透露，地王的出現(xiàn)，讓該樓盤(pán)的漲幅至少達(dá)10%。

　　南洲地塊這塊刷新廣州地價(jià)的臨江地王的誕生，印證了江景土地的珍稀價(jià)值。據(jù)了解，珠江南岸目前可供出售的大面積地塊非常少，即便是小型地塊也不多，適合發(fā)展為優(yōu)質(zhì)物業(yè)的土地儲(chǔ)備實(shí)際上非常稀缺。占據(jù)珠江岸線就超過(guò)一公里的劍橋郡因而吸引對(duì)江景情有獨(dú)鐘的豪宅買(mǎi)家，5月份，劍橋郡的銷(xiāo)售額超5億元。

　　而雅居樂(lè)另外一個(gè)在售高端住宅項(xiàng)目富春山居在限價(jià)后銷(xiāo)量一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。5月份，富春山居的銷(xiāo)售額為4.02億元。值得注意的是，富春山居項(xiàng)目銷(xiāo)售中出現(xiàn)業(yè)主“舊帶新”銷(xiāo)售、老業(yè)主再購(gòu)比例超過(guò)五成。

　　“限價(jià)的影響只是階段性的，未來(lái)房?jī)r(jià)還是會(huì)以一個(gè)穩(wěn)定的幅度上升。”鄭松杰對(duì)時(shí)代周報(bào)稱。